2020年受到新冠疫情影响，北京楼市整体走势跌宕。楼市自4月开始升温，热度一直延续到了年尾。在宏观政策的指向下，逐渐走出2017年开始的低谷期。从市场需求看行业仍有发展空间与机会，改善需求包括品质提升、面积增加等逐渐成为市场主流。新房市场供应稳中有长、成交量持续走高、成交均价微涨。

据克而瑞统计，2020年北京商品住宅市场共实现供应71536套，同比上涨7.61%；成交60660套，同比增长8.74%；成交均价48193元/平米，同比上涨0.78%。

在量增价稳的市场情况下，北京各区房价表现如何？2020年北京人买一套房平均要花多少钱？

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六城区成交均价破5万

海淀新房套均价985万

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据克而瑞数据统计，2020年北京全市商品住宅成交均价为48193元/㎡。其中，东城、西城、海淀、朝阳、丰台成交均价在6万元/㎡以上。除东、西城外，海淀区成交均价最高为69837元/㎡，其次为朝阳区，成交均价为62363元/㎡,丰台区紧随其后，成交均价为61463元/㎡。石景山为城六区中唯一一个成交均价不足60000元/㎡的城区，2020年新房成交均价为58243元/㎡。其余区域成交均价均在5万元/㎡以下，受地理位置以及区域共有产权房成交影响，平谷区成交均价仅为21476元/㎡。

在套均价方面，据克而瑞数据统计，2020年，北京全市商品住宅套均价为560万。东城区以3461万的套均价冠绝全市，主要由于二环内低密别墅项目天街苑成交的带动。西城区以1571万的套均价位列全市第二，海淀区以985万的套均价位列第三。此外，朝阳、丰台、门头沟、石景山四个区域套均价超500万，全市套均价最低的区域为延庆，新房套均价仅为259万。

据克而瑞统计，2020年东、西城无新房供应，朝阳、石景山留给购房者选择的空间也不是很大，2020年朝阳区供应新房3537套，石景山区仅供应新房2653套，门头沟的供应量更是大幅减少，2020年仅供应1672套。新房供应主要集中在大兴区、昌平区、通州区，供应量均在7000套以上。在这三个区，购房者可选择的产品更多。其中大兴区共供应10255套，且大兴区新房供应以限竞房为主，对刚需购房者比较友好。

在环线成交方面，据克而瑞数据统计，2020年北京二环内商品住宅成交均价最高为128519元/㎡，三—四环成交均价次之为89430元/㎡，2020年三四环内新增供应了数个豪宅项目，如北京壹号院、西钓鱼台、懋源夏家璟岳等，单价均在10万元/㎡以上。二—三环成交均价为89082元/㎡，五—六环成交均价为49471元/㎡，六环外成交均价为33127元/㎡。也就是说，2020年在北京六环以内区域置业的成本是每平米49471元/㎡起。

02 左中括号

110-130㎡面积段产品同比大增

三居产品成交火热

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从北京区域、环线新房市场成交的情况看，北京新房市场的门槛依然较高，尤其是城六区和5环内置业的成本依然很大。但是在限竞房供应进入尾声以及普通商品房恢复供应的2020年，刚需改善一族的住房需求也得到释放。

据克而瑞数据统计，2020年，北京70-90㎡面积段产品成交高达35594套，占全部成交的58.7%，与去年相比，同比增加了5.14%，依旧是成交的主力面积段。值得注意的是，70-90㎡面积段产品不仅成交量增加，成交价也有所提升，该面积段产品套均价为368万，同比涨幅为13.67%。

疫情改变了部分购房需求，大家更安全性、私密性、密度更低的房子，改善型需求有所增加。北京110-130㎡面积段产品同比大增，2020年共成交4749套，同比上涨23.01%，在各个面积段中增幅最大。

与此同时，北京三居产品也是市场焦点。据克而瑞数据统计，2020年北京三房成交量为29982套，占到市场成交量的一半。成交量持续增长，与去年相比，同比增加29%。三居产品与限竞房密切相关，限竞房项目需要严格执行7090政策，但为了能够保持较好的市场去化，几乎所有项目都在做90㎡功能性小三居产品，而功能性小三居恰好能够满足当前市场的居住需求，因此导致市场三居成交占据主流。

四居产品也表现不俗，四居的总成交量高达6066套，同比涨幅甚至超过三居高达39%。随着不限价地块供应成为主流，普通商品房供应增多，市场上的四居产品供应明显增加，带动成交上涨。

此外，2020年北京新房市场另一个明显的变化是，一居室产品明显增多，成交量也随之上涨。成交量从2019年的1188套，增加到2006套，同比上涨68.86%。对于很多在京拼搏的年轻人来说，很多时候，一居室才是年轻人的“上车”首选，其总价低，首付款少而备受。2020年不少楼盘都针对刚需年轻人推出了一居室户型，如金茂北京国际社区、中海寰宇时代、萬橡悦府等。总价低，性价比比较高，特别适合首付能力相对一般的刚需。

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