城市维护建设税（城市维护建设税怎么算）

中道财税：房地产建筑业财税问题解决专家

一、契税法将于今年9月施行

《中华人民共和国契税法》已经第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，并将自今年9月1日起施行。

《契税法》实现了税制平移，夫妻过户、法定继承也仍旧免征契税。不仅如此，《契税法》还增加了对非营利性学校、医疗机构等相关单位免征契税的新规定。

税制平移且总体不变

《契税法》共计十六条，在保持现行税制框架和税负水平基本不变的基础上，它还结合经济社会发展、有关法律法规变化以及征管工作实践，对征税范围、减免税、申报缴纳时间等进行了完善和优化。

目前契税税率执行的是1997年出台的《中华人民共和国契税暂行条例》相关规定，税率为3%至5%。《契税法》按照税制平移的思路，保障了现行税制框架和税负水平总体不变，并将契税暂行条例上升为法律。

目前，《契税法》与《契税暂行条例》的税率保持一致，税率并未提高。

北京市根据契税暂行条例，此前确定的契税税率为3%。

在此基础上，根据2016年财政部、国家税务总局、住建部印发的《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，北京市对购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

北京市税务局财产和行为税处相关负责人介绍，对于广大市民来说，上述政策其实就是对刚需住房和改善性住房给予的契税优惠。按照“房住不炒”的房地产市场调控要求，《契税法》明确了国务院对居民住房需求保障可按规定免征或减征契税，其实意味着现行的契税优惠政策还会延续。

夫妻过户仍免征契税

夫妻过户与法定继承房产的相关契税问题，始终是社会关注的焦点问题。《契税法》规定，婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属和法定继承人通过继承承受土地、房屋权属均继续免征契税。

此前关于夫妻过户、法定继承房产的契税是怎样规定的，新政是否有所调整？北京市税务部门介绍，其实早在2014年财政部、国家税务总局发布的《关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》，以及国家税务总局《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》，就已经有了上述规定。

“关于夫妻过户、法定继承房产的契税规定，在《契税法》中提升了法律层级，可以更好地保障相关人员权益，也得以与《民法典》更好地衔接。”北京市税务局财产和行为税处相关负责人称。

优惠政策范围适当拓展

那么与《契税暂行条例》相比，《契税法》的变化在哪里呢？

对此北京市税务局财产和行为税处相关负责人解释，这次《契税法》也适当拓展了税收优惠政策范围。

具体来看，为体现对公益事业的支持，《契税法》增加了对非营利性学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助免征契税等规定。

还需要纳税人特别注意的是，申报缴税的期限也由《契税暂行条例》规定的“纳税人应当在纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款”，修改为“纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税”。

届时纳税人只需在办理不动产权属证书之前申报缴纳契税即可，这更加符合目前北京市持续优化不动产登记领域营商环境的改革方向，方便纳税人一次性办结房屋交易、缴税和不动产登记等系列业务。

二、城建税法将于今年9月施行

2020年8月11日十三届全国人大常委会第二十一次会议表决通过的城市维护建设税法，将于2021年9月1日起施行，1985年2月8日国务院发布的城市维护建设税暂行条例同时废止。与城市维护建设税暂行条例相比，按照“总体保持现行税制框架和税负水平不变”的原则，结合经济社会发展和征管实际，城市维护建设税法对城市维护建设税暂行条例作了适当调整。这些调整将给纳税人带来哪些影响？一文了解相关要点。

计税依据有变化

城市维护建设税以增值税、消费税的税额为计税依据，随增值税、消费税同时征收，本质上属于一种附加税。因此，城市维护建设税的征收管理需要同增值税、消费税进行衔接。城市维护建设税法发布后，计税依据的部分变化需要重点关注。

2018年发布的《财政部 税务总局关于增值税期末留抵退税有关城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加政策的通知》（财税〔2018〕80号）明确，对实行增值税期末留抵退税的纳税人，允许其从城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加的计税（征）依据中扣除退还的增值税税额。城市维护建设税法将现行规定上升为法律，以减轻纳税人负担。

举例来说，位于A市市区的甲企业，适用7%的城市维护建设税税率，2020年8月需要缴纳增值税100万元，上月申请并取得增值税留抵退税10万元，则其应缴纳城市维护建设税税额为（100-10）×7%=6.3（万元）。甲企业可将申请退还的10万元留抵税额在城市维护建设税计税依据中扣除，可少缴纳税款10×7%=0.7（万元）。

“纳税人所在地”授权地方确定

为不增加纳税人税负，城市维护建设税法平移了城市维护建设税暂行条例有关税率的规定，即按纳税人所在地的不同行政区域，实行差别税率：市区7%，县城、镇5%，其他地区1%。其中，“纳税人所在地”的授权规定建议纳税人关注。

城市维护建设税法第四条规定，纳税人所在地是纳税人住所地或者与纳税人生产经营活动相关的其他地点，具体地点由省、自治区、直辖市确定。随着城镇化的不断推进、城乡一体化发展以及行政区划的调整，“纳税人所在地”也随之发生变化，各地实际情况有所不同，无法在全国范围统一明确纳税人所在地。

举例来说，乙企业在B县县城注册成立，但其具体的生产经营集中在邻县C县县城，均适用5%的城市维护建设税税率。但随着城镇化推进，B县撤县设区，纳入市区统一规划建设，那么，乙企业的“纳税人所在地”如何判断？是按注册地还是按生产经营地确认？如果是注册地，须适用7%的税率；如果是生产经营地，须适用5%的税率。在这种情况下，就需要地方根据实际情况，具体明确本地区“纳税人所在地”的内涵。

因此，笔者提醒相关纳税人，动态关注地方对“纳税人所在地”的具体界定。

为延续税收优惠政策留足空间

城市维护建设税作为一种附加税，随增值税、消费税的减免而减免。根据现行规定，退役士兵、重点群体创业就业，增值税小规模纳税人和国家重大水利工程建设基金，可以单独享受城市维护建设税优惠。城市维护建设税法则授权国务院依法针对重点群体等制定城市维护建设税减免税优惠。

现行城市维护建设税优惠，散见于多个规范性文件。

《财政部 税务总局 退役军人部关于进一步扶持自主就业退役士兵创业就业有关税收政策的通知》（财税〔2019〕21号）和《财政部 税务总局 人力资源社会保障部 国务院扶贫办关于进一步支持和促进重点群体创业就业有关税收政策的通知》（财税〔2019〕22号）明确，符合条件的吸纳退役士兵、重点群体就业的企业和退役士兵、重点群体创业的，在规定年度内，可在限额内按顺序扣减当年实际应缴纳的城市维护建设税；

《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）明确，省、自治区、直辖市人民政府根据情况确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征城市维护建设税等“六税两费”；

《财政部 国家税务总局关于免征国家重大水利工程建设基金的城市维护建设税和教育费附加的通知》（财税〔2010〕44号）明确，对国家重大水利工程建设基金免征城市维护建设税。

城市维护建设税法规定，根据国民经济和社会发展的需要，国务院对重大公共基础设施建设、特殊产业和群体以及重大突发事件应对等情形，可以规定减征或者免征城市维护建设税，报全国人民代表大会常务委员会备案。因此，城市建设维护税法实施后，国务院仍可以针对重点群体等制定减免税优惠。相关的具体政策，建议纳税人关注国务院依据城市维护建设税法和有关税收法律、行政法规制定的相关规定。

“同征同管”覆盖所有征收场景

城市维护建设税暂行条例仅明确城市维护建设税的征收、管理、纳税环节、奖罚等事项，其他细节比照增值税、消费税的有关规定办理，较为笼统。为规范征管，城市维护建设税法则明确规定了纳税义务发生时间、扣缴义务人、扣缴义务发生时间等税制要素。

城市维护建设税法规定，城市维护建设税的纳税义务发生时间与增值税、消费税纳税义务发生时间一致，分别与增值税、消费税同时缴纳。城市维护建设税的扣缴义务人为负有增值税、消费税扣缴义务的单位和个人，在扣缴增值税、消费税的同时扣缴城市维护建设税。这一规定覆盖了所有城市维护建设税征收场景，完善了税制要素，有利于提高征管效率，同时减轻纳税人办税负担。

纳税申报表将实现合并

目前，国家税务总局正在积极推进增值税、消费税与城市维护建设税申报表合并工作，将城市维护建设税申报表与增值税、消费税申报表进行整合，减少纳税人填写表单数量，缩短纳税人办税时间，进一步便利纳税人。

增值税、消费税与城市维护建设税申报表合并，将维持现行申报规则和功能不变，纳税人仅需及时关注国家税务总局发布的相关政策文件，了解申报表启用时间即可。

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本文来源北京日报、中国税务报。