重庆北部新区（重庆北部新区范围）

原创2021-07-20 10:09·重庆新一线城市

前言

如果10年前买房，你在照母山和李家沱之间纠结过，而最终你选择了当时配套更加完善，更热闹的李家沱。

今天，你会发现照母山房价已经翻倍有余，而李家沱的房子仅仅勉强跟上了重庆均价的步伐。

扎心不！？

于是很多人购房者最近总是问过我一个问题：

重庆向北发展现在究竟有没有到头？

我给出了肯定的回答——没有！

01

历史上的6次重庆向北

重庆何时开始向北？

今天，我们首先来复盘一下重庆向北发展的历史。

第一次：1990，江北机场崛起了两路

很多业内人士会将重庆第一次向北定义在直辖后的新牌坊区域开发，但实际上重庆向北发展的第一颗重磅炸弹早在上世纪90年代江北机场落户两路就已爆发。

江北机场作为目前国内顶级流量的国际枢纽，对北区的发展贡献是极大的。

所以当年重庆将新机场从白市驿迁往江北县两路的那一刻起，就已经确定了未来几十年重庆的发展方向。

通往机场的几条道路（渝都大道、渝航大道）更是北区最早的骨干路网，向北发展就此拉开序幕。

第二次：2000，母城北拓到达了新牌坊

香樟林、锦绣山庄……

这些都是新世纪初重庆响当当豪宅，时至今日这些old money依旧穿梭于北区的各个角落。

他们作为重庆向北的第一批拓荒者完美诠释了什么叫做眼光、眼界。

其实，2000年还有一件重要的事情——北部新区成立，这是重庆北区迎来第二次发展的大机遇！

随着众多市直机构迁往新牌坊起，重庆向北已经成为了不可逆转的趋势。

而今天的新牌坊已经成为重庆向北战绩满满的一块丰碑。

第三次：2003，年八大金刚闹金开

八大金刚闹金开不想过多描述，由几个知名房企掀起的“豪宅风”直接将北区的居民荣誉感拉满！自豪感、自信感拉满！

第四次：2010，两江新区开启“大照礼”

两江新区挂牌成立，照母山成为地产全新聚焦点。

万X、香XXX、龙X、华X等大型开发商陆续登陆照母山，短短三年就聚集了数十家品牌开发企业，成就了依山傍水豪宅私邸。

与此同期的礼嘉和大竹林也搭上了两江新区的发展快车，成为十年前的“北区弄潮儿”。

第五次：2017，北区“四小龙”诞生

2017年，悦来的一块地拍得石破天惊！

悦来、中央公园、蔡家、龙兴成为新的“北区四小龙”。

它们或有公园、或有国博中心、或有亚洲杯体育场、或有自贸区……

每一个大型城市基建和政策都能给四小龙的战力值拉满，时至今天，他们的利好还没有完全兑现，所以增值预期依旧存在。

第六次：2020，“水空邻”的绕城外崛起

不知不觉，重庆向北已经发展到了绕城高速外。

去年，我去水土一个网红项目，竟然让我走了一段高速（花了4块钱）！

我猛地意识到，重庆向北已经到达了一个极限，走着走着，居然已经“出城”了。

然而，没过两天，我看见新闻“川渝邻水示范区”确定了，四川的界内也用上了023的区号。

那一刻我明白了，重庆的第6次向北已经成为了既定事实。水土、空港、邻水已经不再是“城外”。

02

重庆开启第7次北征

重庆一路向北30年，今天已经发展到了绕城外，甚至北抵川渝边界。

所以重庆向北已经到了尽头吗？

答案是否定的。

现在，更准确地说应该是今年4月份，重庆的土拍已经告诉了我们答案：

重庆向北没有结束，第7次北征拉正式开了序幕！

不过，重庆第7次向北相比起前面6次有着本质上的区别，我总结了3个关键词：

优化中空带、

降低容积率、

全面改善化。

先来说说第一个特征：优化中空带。

重庆过去发展一直是多组团、多中心式的布局方式，也是城乡规划教科书上的“多中心城市”代表，重庆向北发展也不例外。

过去30年的重庆向北一直是组团式的跳跃发展。

江北机场的修建直接从母城跨过了近20公里的距离新建一座临空新城；

“大照礼”的崛起更是以点的形式发展，三者之间存在巨大的真空地带；

今天北区的宇宙中心中央公园除了东侧与老“两路西区”相接，其余南西北三面都是真空地带……

所以过去重庆6次向北发展都是以点的形式扩散，各组团之间存在大量中空地带，这些地带要不是未开发的荒地，要不甚至还有零散的农田在耕作（非农用地性质）。

而这次重庆第七次向北明显就有了优化中空地带的趋势。

举个最简单的例子，4月土拍的王者地块究竟属于中央公园，还是属于悦来呢？

再来说说第二个特征：降低容积率。

实际上前几次重庆向北跳跃式的发展都没有明显的降容趋势。于是我们依然能够在照母山看到大片的”鸽子笼“，中央公园头牌几乎都是清一色的高楼群。

但是第七次向北明显是“低容向北”，随着地价的升高，容积率是越来越低，高价地基本容积率都在1.5以下。

这样的容积率未来大概率是以洋房、别墅为主，甚至修的洋房都是楼间距达半百米以上。

所以可以说第七次向北是高质量向北，全面宜居化的向北。

最后说说第三个特征：全面改善化。

第七次向北除了在业态上有低容积率的特征，在产品上也有明显改善趋势。

大面积玻璃幕墙、板式通透结构、高水平物业服务。

这些都是目前北区新建项目的明显特征，与过去的高层塔楼有本质区别，物业管理也明显更加细致到位。

所以综上所述，重庆的第七次向北并不是一个有确定地点的向北，而是一个优化中空地带的向北，高品质的向北。

03

重庆向北是大势所趋

重庆除了向北就没有别的发展路径了吗？

有！但是低效、风险大。

重庆向南有大九巴，可惜这三者旧改困难，且有长江割裂，难以成片发展；

重庆向西虽有高新区、科学城加持，但是城市资源有限，未来配套落地有困难；

重庆向东目前呼声更小，除了神秘的广阳岛和说了10年的重庆东站似乎很难。

因此重庆向北是当下城市发展风险最小、基础最好、呼声最高的方向。

这里，再简单梳理下北区必然优先发展的理由：

1. 北区整体地势平坦，连片发展成本低；

2. 北区基础配套强势，机场、车站、轨道等配套先行；

3. 北区有两江新区高定位，政策有优势；

4. 北区产业完善，人口吸附力更强。

所以未来10年，重庆北区应该依旧是重庆发展的重心，也是发展最好的区域。

这就如同上海，作为远东第一大都市多中心发展多年，但是几十年过去，浦东新区依旧是上海所有新区中发展最成熟，配套最优质，民间价值认同感最高的区。

结语

向北，还是向北！

今天这篇文章，写到这里，还是想告诉大家一个事实：

重庆任它东西南北风，向北的总基调是不会变的。

北区近30年的发展也不是其他新兴区域一朝一夕就能补齐短板追上的。

所以不要再问我：重庆向北是否到了尽头？！

我的回答坚定且肯定：没有！