存量房（存量房是什么）

近几年的博鳌房地产论坛似乎都绕不开一个网红词汇：存量房。

今年也不例外。

在几天前刚刚落幕的博鳌房地产论坛上，无论是主题论坛现场的嘉宾致辞，还是期间各位大腕的热烈交流，“增量到存量，房企新旧动能转换”“从存量视角看房地产行业的未来”“存量房时代已经到来，我们迎来了新居住时代”……

存量房时代的声音都不绝于耳，俨然已经成为业界探讨现状及未来的一个大背景。

存量房时代意味着什么呢？

有人说，二手房成交量超过了新房，靠盖房卖楼的房企日子明显不好过了；

有人说，既然是存量市场，所有权都在业主手里，房屋买卖从此就是CtoC了；

还有人说，加上现在严厉的调控政策，房住不炒，楼市小阳春还没等看清就结束了，想再回暖难上加难……

所有这些，似乎都在得出一个结论：存量时代，房企多半要靠边站，楼市也眼看着没什么热闹可瞧了。

真的是这样吗？

站长想说，你们对存量房是不是有什么误会……

首先得说，如果存量房时代是以二手房交易渐渐胜过新房这个标准，那么最近几年，二手房蓬勃发展的趋势已经被越来越多的人所认可。

值得一提的是，关于这点，还可以找到数据支撑。

比如就在上个月，贝壳找房副总裁左东华在进行一个名为《贝壳迎接中国存量房时代》的主题演讲时提到，“我们知道一个国家人均GDP全面超过8000美元的时候，是这个国家房地产市场从增量到存量的分水岭。我们2017年的人均GDP达到了大约8800美元。那一年，我们前50个城市中有21个城市的二手交易量超过了新房，2018年是24个。”

他同时认为，“如果2018年是定义存量房时代的元年，对每一家企业都将面临转型升级的挑战。”

数据说话，粗暴直接简洁清晰。趋势所现，身处其中自然会有所感。

存量时代的到来，在业界内外已经无可争论。

但如果认为，既然是存量房时代，则楼市就要看淡，那真是想多了。

关于存量房，我们不妨先来看看都是些什么样的存量房。

据住建部住房政策专家委员会及中金公司数据，目前全国城镇住房存量约2.74亿套，对应存量面积约261亿平方米。户均住房1.13套，其中城区1.07套。

国家统计局2015年抽样调查揭示，存量住房中78%为6层及以下建筑（21%是平房），这其中绝大部分没有电梯；

16%的住房无厨房或卫生间（美日等发达国家该比例接近0）；

26%的住房无独立冲水卫生设施；

15%的建筑建于1990年以前。

此外，存量住房套型结构偏小，一居和二居室占比达62%，而四居室及以上占比仅7%。

所以，我们的房子看着是不少，但从居住质量上来说，“能住”的却不多。

事实上，就算是看似充足的“户均一套”，居民的实际感受也差得很远。这里面有多少“被平均”的且不说，一家数口挤到同一套小房里，统计上固然无可挑剔，居住条件则实在不敢称善。

大量质量堪忧的存量房，必然会在未来带来大量的拆除、改建。这种事不是有无，而是早晚。这也意味着其中存在巨大的潜在改善型需求。而对于楼市来说，有需求就有机遇，巨大需求带来的也是巨大机遇。