文丨西部菌
8月12日，四川天府新区2021年第三季度重大项目集中开工仪式上，中海西南总部主塔项目亮相，489米的建筑高度，刷新成都天际线。
这背后的主角中海地产，日前公布了半年报：
截止到2021年6月30日，公司合约销售额约2072.1亿元，同比增长约20.5%。对应销售楼面面积为1050万平方米，按年上升10%；
公司经营溢利为人民币313.96亿元，股东应占溢利为人民币207.79亿元，同比增长1.23%。
销售、利润都有稳健增长，三道红线全绿。不过被称为“利润王”的中海地产，净利润率却下滑到约19.3%，近年来首次跌破20%。
同样棘手的还有企业口碑——就在公布年中报的这几天，一篇来自《财经》的报道，《中海地产旗下项目被曝严重质量问题，纠纷背后暴露监管漏洞》，让中海地产卷入质量风波。
以低调著称的中海地产，该如何处理好这些难题？
01
官网显示，中海企业发展集团有限公司（中海地产）隶属于中国建筑集团有限公司，1979年创立于香港，1992年在香港联交所上市，2007年入选恒生指数成份股。
中海地产从1998年开始，将业务重心向内地转移。凭借着央企的身份，在住房商品化改革的浪潮中，中海地产一度在2007年前后位居行业TOP3，和万科并驾齐驱。
当然，这也是中海地产最辉煌的时刻，此后，它便开始掉队。2016年前后，随着新掌舵人颜建国的上位，中海地产开始加速追赶，发力扩张。
来源：中海年中报
以2020年为例，中海地产给自己设定的拿地目标是1400亿元，但实际上，这一年新增土地储备64宗，新增土储权益购地金额约为1707.7亿元，同比增长24.8%。
而今年1-2月，中海地产共斥资99.62亿元用于拿地。
中海地产对市场地位、行业影响力的追逐，成都天府新区的西南总部项目是一个缩影。
2017年11月，中海地产以47.9亿元的价格，摘得天府新区中央商务区299亩土地，溢价率达到107.79%，项目主塔起初命名为颇具成都特色的“熊猫大厦”，规划高度677米。
不过，这一在当时是中国第二、世界第三的摩天大楼，并不是一帆风顺，在限制超高层建筑的背景下，建筑高度一再缩水，到最终确定为489米，名称也发生了更改。
当然，缩水后的中海西南总部主塔项目，仍然要高于468米的绿地中心，建成后它将是西南地区的第一高楼。
来源：网络
摩天大楼刷新城市高度，作为城市地标，它也是房企综合实力的直观象征。
年中报显示，上半年，中海地产的合约销售额约2072.1亿元，同比增长约20.5%，排在房企第六名，位列碧桂园、恒大、万科、融创、保利之后。
02
中海地产近几年虽然在拿地上略显激进，但它并不是什么地都拿，“利润王”之称的另一面，是财务上的极度稳健。
比如在债务方面，上半年中海地产资产负债率为60.2%，三道红线无一触线，并且离红线还有一定的距离。
融资成本方面，上半年的中海地产，加权平均融资成本更是低到只有3.6%。
精准拿地，低成本融资，这解释了为何中海地产能持续拥有让整个行业羡慕的高达30%左右的毛利率。
但从最新数据看，中海地产优秀的盈利能力，也开始出现下滑的迹象：
2021年上半年，中海地产营收上升21.7%至人民币1078.8亿元，毛利率为28.5%，净利率约19.3%，称得上是增收又增利。
不过相较于去年同期，毛利率下降了2.1个百分点，跌破30%；净利率下降约3.9%，近年来首次跌破20%。
再看2020年同期——毛利率30.6%，同比下降4.3个百分点；净利率23.2%，同比下降3.5个百分点。
考虑到去年疫情的因素，盈利指标出现下滑可以理解，但今年上半年，中海地产的毛利和净利率继续下跌，说明这种趋势已经不能用黑天鹅来解释了。
中海地产盈利下滑，一方面当然是行业变天的结果，另一方面，也跟中海地产重仓一二线城市，尤其是限价调控严格的一线城市息息相关。
可能也是考虑到毛利率和净利率相继“失守”，中海地产在今年一改拿地猛如虎的姿态，出手十分审慎，在北京、广州、深圳的首轮集中供地中，甚至没有任何进账。
来源：中海年中报
根据年中报，上半年中海地产在14个城市合共新增20幅土地，总地价513亿元，权益地价458亿元。对比年初1650亿元的拿地目标，完成率只有三分之一左右。
“不赚钱的地不会去买”。
资金还算充足的中海地产，为了利润而谨慎拿地，这种稳健的风格固然能保障财务安全，但地产下行周期，它却可能意味着规模和盈利增速的双双下滑。
03
作为央企的代表，低调的中海地产过去一直以品质著称。
但最近这几年，随着规模扩张提速，中海地产在舆论场也不低调了——质量问题、维权风波频繁上演。
比如，《财经》新媒体的那篇报道就提到：
中海地产旗下北京市石景山区中海寰宇天下二期内多户房屋出现室内空气质量不达标、顶楼防水层不合格、卫生间砂浆层返水等严重质量问题。
而针对维修与赔偿一事，开发商中海地产迄今仍未给予妥善解决。
此外，报道还提到，除北京中海寰宇天下二期质量堪忧，中海地产在上海、宁波、南通、青岛、南京等其余多省市内项目均被曝出存质量隐患。
即便是在中海地产深耕多年的成都，相关的投诉维权也是不胜枚举。
比如去年底，中国质量新闻网报道称，涉嫌虚假宣传欺瞒业主，成都中海云麓世家遭业主集中维权。
来源：财经
在地产存量时代，房企高利润难以维系，除了融资成本等因素外，盈利能力很大程度上得建立在品质和口碑上。
接连上演的投诉和维权案例，对于“利润王”中海地产，显然不是好消息。并且，它还难免外界怀疑——过去的高利润，是牺牲品质把控成本的结果。
面对增长放缓的局势，中海地产在年中报中表示，要加快周转。在质量问题不断的前提下，加快周转，苛刻的利润导向，又是否会进一步牺牲品质？
