长租公寓到目前为止，逐渐演变成为头部企业的竞争，以加盟和托管为主的轻资产运营模式正在成为行业的主流趋势。产生这一结果的决定因素源于长租行业的两大特性，一方面是公寓运营管理工作的复杂性，做不好就实实在在的不赚钱，另一方面是“重资产”属性导致企业资金回笼速度慢，长期缺钱，没有办法产生规模效应，毕竟到目前为止，除了自如、蛋壳之外，上20万间房源量的企业屈指可数。

对于很多入局租房市场的公寓老板来讲，长租公寓运营是一门难度不低又十分考验能力的“技术活”，选址、测算、设计、装修、推广、招租、收租、服务……这一套流程有一点做不好都会影响整体运营效率。问题是，很多公寓老板在很多事情上并不擅长，有的公寓老板手中资源多，在房源获取上有自己独特的方法，而有的投资人有资金，有优质的供应链渠道，但是缺乏租客和员工管理能力，以至于做了公寓也不赚钱。对于这样的情况，正确的方法是自己只干好自己擅长的事情，专业的事情交给专业的人来做。

在过去的4年里，窝趣管理了46000多个房间，做到平均出租率98%，平均客户满意度95.25%，服务人数超过42万。公寓次世代最近采访了窝趣公寓的杨总，他和我们分享了窝趣公寓在托管运营上的一些心得体会。

一、4年46000间房源走出的“全链条”管理之路

在某准一线城市有一幢商业项目，面积5600平左右，业主拿下之后，规划改造做成了公寓对外出租，为了方便租客，还设计添加一些公区配套设施，整个物业被改成了152间房，对外出租后，每间房平均租金在1836元/月，租金基本上和周边租金水平无差，但因为项目位置偏，改造和管理有短板，导致公寓整体入住率不高，房源空置率居高不下。

后来，经朋友介绍，业主邀请了窝趣公寓团队来对项目进行重新规划出租，协助改善公寓运营现状。窝趣公寓委派专业人员实地考察，发掘项目问题，并提出了针对性的解决方案，业主接受了托管方案之后窝趣工作人员进场管理，半年后这幢公寓的租金价格做到了2111元/月，出租率也有了稳步提升，月入住率较之前上升了22.7%，对于这样的运营结果，业主表示十分满意。

同样的公寓，不同的管理团队能够带来不同的项目收益，在这个案例中我们能切实感受到窝趣团队托管运营的实力。轻资产托管模式既然能做到如此提升，本质上是把公寓管理做了“三大解放”。

二、窝趣轻资产托管的“三大解放”

经过多方了解，在营公寓普遍面临的主要问题是公寓项目出租率低、房间价格卖不上去，店长能力不够、租客难管等。

首先，用专业的培训“武装”店长，提升服务质量，解放了原来不专业、服务效率不高的员工服务。

据杨总介绍，在窝趣公寓有窝趣学院，有丰富经验的各级管理人员做日常培训，通过体系化的学习培养出专业的公寓管理人员，掌握了一技之长后，会被委派到各个门店担任店长。到岗后，店长可以依照窝趣的标准对门店进行管理，对管家做系统化的专业培训，从而更好的服务租客，形成一带多模式。

比如，经过事实验证，按照窝趣提供的推广模板发布招租帖子，房源的浏览量大大增加，来电咨询量也有显著提高，如深圳某门店经过帖子优化后，贝壳咨询量从原本的平均每天5个上升至平均每天20个；其次，窝趣公寓设计了标准的看房话术，一方面能够让来店租客全面了解门店特色，另一方面也可以不断优化沟通术语，总结经验，提高租客的签约量。

其次，通过强大的带客能力，解放公寓招租压力。

空置率是长租公寓运营的重要衡量指标，而决定这个数值的决定因素是公寓的“销房”能力。在窝趣，除了专业的店长，还有直销铁军，直销铁军可以帮助新开业的门店快速满房。窝趣对直销铁军的考核目标是5895，即开业前要求50%租完，开业第一个月要做到80%的出租率，开业第二个月出租率达到95%。

除了基础服务，房间设计能不能吸引租客注意力，捕获租客芳心也是公寓运营的重要“功力”之一，据统计，按照窝趣调研租客需求后，根据租客爱好设置的里标准样板间布置，深受租客喜爱。

租客调研数据显示，选择住在窝趣的原因中排在前三的原因是喜欢产品的设计、喜欢样板间的布置、房间舒适度更高，改善服务标准，统一服务质量，客户的满意度更高，租客续约率高达78%也是行业领先的。

最后，提升公寓硬实力，解放公寓的运营管理。

窝趣公寓结合自有的SaaS管理系统、日积月累的供应商资源以及长期打造的会员服务体系等，这些基础管理和服务工作可以为公寓门店获得长期稳定收益产生非常大的助力，不仅可以节省公寓管理时间，提升管理效率，还能保证服务质量，降低运营成本。

三、轻资产托管要选好“搭档”

相较于加盟模式，托管模式门槛更低，项目合作方可以不大幅更改现有的产品标准、不更换运营管理团队，只是单纯为托管项目提供去化招租、运营支撑体系，以及系统化的管理、人才培训、品牌输出等多方面的赋能。

只是，对于窝趣来讲，为了保证做出成果，在选择合作方的时候也有一套自己的判断标准。

据窝趣杨总介绍，作为合作方，首先需要认同窝趣的服务理念，并能够贯彻执行。比如，窝趣对待客户投诉要求2个小时必须给与回应，24小时内必须解决，做到租客100%满意，如果项目投资人不认同这样的理念，在日常租客投诉上有拖延诉求，那就没有办法和这样的企业产生很好的合作。

其次，既然是合作，那就要相信合作方。对窝趣来讲，第二点就是要信任窝趣的运营能力。中国有句古话，叫“用人不疑，疑人不用”，对于投资人来讲，如果想实现窝趣所提供的项目测算结果，那么就需要按照方案中提供的计划来做调整，比如客群分析、项目产品定位、员工培训等，把窝趣的标准化、精细化管理流程扎扎实实落实到位，当然，窝趣也会用真实的盈利数据来说服投资人。

而最根本的，也是最重要的，就是投资方所提供的项目要能够满足窝趣对“好房子”的定义，而这也是决定是否有价值提升空间的重要基础。据杨总介绍，窝趣的“好房子”定义主要包含2个方面，既能符合窝趣品牌对租客提供舒适个人生活空间的要求，也要有改造的空间去提升品质，提升价值。据了解，目前窝趣公寓的项目最快做到了2.5年的投资回报速度，运营实力可见一斑！

好的产品会说话，好的运营能挣钱！目前业内做托管和加盟的企业也也有很多，窝趣公寓托管能够赢得各位合作企业的认可，主要因为以下个原因：

更好的盈利能力。让合作方能挣到钱，提升他的盈利能力，与窝趣合作一定要比他自己做能挣到更多的钱，这是窝趣的核心价值所在。

更省心。让合作方从繁杂重复的日常管理中解放出来，让他们放心的把运营交给窝趣，而他们将更多的精力投入到持续的从市场上获取合适的物业进行投资。

品牌效应。窝趣在客群维护、品牌服务上做的更好，使窝趣这个品牌成为品质的保证。

四、做公寓要稳扎稳打，一步一脚印

盈利难是长租公寓行业目前面临的共性问题，在盈利问题上，窝趣公寓有自己独到的见解。

杨总直言，长租公寓运营是个技术活，对有能力、刻苦专研的企业来说，盈利并不是难题。窝趣公寓在前期花了很多精力在公寓运营的研究上，并研发了全链条运营管理体系，包括项目定位、项目筹建、门店经营三大板块，全面提升项目收益，通过这个体系，确保了目前窝趣所有的门店都是盈利的。

最近一段时间，长租公寓频频“暴雷”，很多房东和租客也都受到了影响，行业信任度急剧下降，而最近青客公寓上市，也为行业打了一剂“强心针”，长租公寓的“至暗时刻”正在度过，曙光即将到来。

窝趣采用轻资产运营的模式，业务以加盟托管为主，对资金的要求不高。窝趣将主要的精力放在提升运营能力上，运营能力提高了，则有更多的门店愿意与窝趣合作，这样的模式使窝趣无需依靠大量的现金流来进行规模扩张。对于合作方的拿房成本，可以通过系统，抓取商圈的租金价格，然后算出合理的价格区间，来帮助投资人评估他的物业获取价格是否合理。

长租公寓要回归做生意的本质，用投机的心态做长租公寓，过度使用金融产品的企业迟早会出局。只有一步一个脚印，踏踏实实做好管理，做精细节，提供好服务，让租客买单，才能真的做大，真的做强！