江苏房价(苏州房价2021最新房价)
这些年,很多经济学家会告诉我们:人口净流出的城市,房子不能买。
很多房企也愿意接受这个观点:人口净流出的城市,不能进。
听上去,人口净流出与城市房价上涨完全无缘。
然而,往往真实现象不能与具体概念完全匹配。
自江苏七普人口数据公布后,我们能明显的得出个结论:人口净流出的城市,房价可以大涨,也有稳定涨不动的情况。
人口变化,难道不再是房产投资的参考标准?
01
盐城淮安人口净流出,房价反而暴涨
5月18日,江苏七普人口数据公布。
与十年前的六普人口数据相比,江苏13城常住人口普遍增加,仅盐城、淮安、泰州有明显的减少。
而吊诡的是,人口大幅净流出的淮安、盐城却是过去一年整个江苏省房价涨幅特别突出的城市。
我们来看下,4月江苏13市市区二手房价涨幅情况。
12城4月二手房价同比上涨,盐城、淮安的房价涨幅都在30%左右,而其他城市普遍在10-17%左右,差距非常明显。
为什么盐城、淮安人口净流出,房价还能大幅上涨?
难道,人口净流出≠房价下跌?
02
镇江扬州人口维稳,房价涨不动
反过来,是否人口净流入=房价上涨?
我们再来看下人口净流入的镇江、扬州。
这两座城市在10年间均增加了10万左右的常住人口。与其他城市相比,增幅虽小但至少是正数变化。
◎镇江
那么,房价变化如何呢?
根据全国房价行情网公布的二手房成交数据,扬州4月房价同比上涨7.31%,镇江4月房价同比上涨3.94%。在房价同比上涨的城市群中,这两个城市的房价涨幅基本是垫底的。
有业内大佬认为,人口净流入/出,仅仅只是次要因素,人口基数才是影响房价的关键因素之一。
中国正处于城镇化高峰期,人口基数越大,城镇化的红利就会越强劲——城镇化率只要提升几个百分点,人口基数大的城市,就意味着有更多人进城,参与城市建设的同时,也会有定居买房的需求源源不断的释放出来。
譬如盐城,即便10年净流出了55万,仍然有近671万的人口基数。
这么庞大的基本盘,只要城市化进程一直在持续,就会有更多人进城,城区楼市就有源源不断的活力和房价上涨的支撑力。
那么,为什么这两个城市人口净流出,房价反而暴涨?
分析师认为,是因为市区人口增加明显。
虽然目前盐城、淮安的各区县人口数据还未公布,但是我们可以大胆猜一下:在整体人口净流出的基本面前,大概率讲,盐城和淮安的城区人口在增加,各个县市或有增减。
具体情况是否属实,我们过段时间可以来验证。
虽然下面的县市吸引力相对较弱,人口有流出,但城区依靠强大的城市吸引力,基本都有不小比例的人口流入。只要有人口流入,就会有购房需求,楼市就会有活力。
因此,辩证地来看,人口净流入,仍然是影响房价的关键因素之一。
03
房价涨跌与人口变化的关联,要站在同一个讨论范围
这里,我们不妨以已经公布各区市人口数据的镇江来佐证一下我们的观点。